דניס לר
בשנים האחרונות חלה תנופת בנייה משמעותית בערים מרכזיות בישראל, ובראשן תל אביב. באופן חלקי, ניתן לזקוף את הזינוק במספרים לפרויקט הרכבת הקלה, אך לא רק. חלק מתנופת הבנייה הזאת, שמשפיעה מאד על חיי היומיום של התושבים והמבקרים בעיר, קשורה גם לתוכנית המתאר העירונית.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2023, נרשמו לא פחות מ-57,780 התחלות של בניית דירות חדשות בישראל. הערים שהובילו את הטבלה בהתחלות בנייה בתקופה זו היו תל אביב-יפו, ירושלים, בת ים וראשון לציון.
תוכנית המתאר העירונית היא המסמך שעל פיו מתוכננת הבנייה בעיר – בין אם למגורים, לפנאי, למסחר, לתשתיות או לשירותים כמו חינוך ורפואה. במאמר זה נסביר מהי בדיוק תוכנית המתאר, היכן אנחנו "פוגשים" אותה בחיי היומיום וכיצד היא קשורה לבתים הנבנים בעיר?
מהי תוכנית מתאר עירונית?
תכנית מתאר עירונית היא מסמך סטטוטורי, המגדיר את האופן שבו יתפתחו העיר והאזורים הסמוכים לה בטווח ארוך. התוכנית כוללת מידע על ייעודי הקרקע, הוראות בנייה, תשתיות, תחבורה ועוד.
לפי חוק התכנון והבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר רשאית לאשר את תוכנית המתאר, מבלי לקבל אישור מהוועדה המחוזית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מגדירה תוכנית מתאר כתוכנית הקובעת מסגרת תכנונית ועוברת תהליכי אישור בוועדות התכנון והבנייה. ניתן להגיש מכוחה תוכניות מפורטות, שמהן ניתן להוציא היתרי בנייה, כל עוד תוכניות אלה תואמות לתוכנית המתאר.
תוכנית מתאר מפורטת כוללת בין היתר קביעות לגבי ייעודי הקרקע ברשות המקומית, ובנושאים נוספים דוגמת מספר התושבים הצפויים לחיות ברשות המקומית, ייעודי השטחים הציבוריים ברשות לשנים קדימה, הגדרת שלד מרחבי שעל פיו יפותחו השטחים העירוניים, הקצאת מבני ציבור ושטחים עבורם על פי שכונות, פירוט מערכי תשתיות מים, חשמל, גז ועוד.
איך נקבעת תוכנית מתאר עירונית?
תוכנית המתאר העירונית נקבעת על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה, לאחר הליך שיתוף ציבור. התהליך כולל פרסום התוכנית לציבור, עריכת מפגשי שיתוף ציבור, ובחינת הערות שנאספו.
התהליך בוועדה מתחיל מאיסוף מידע, הערכת מצב קיים ברשות המקומית וגיבוש חזון עירוני. לאחר מכן מגובשת תוכנית מפורטת, שמועלה על הכתב במסמכים ראשוניים. התוכנית מועברת למוסדות התכנון – והיא צריכה להיות מאושרת על ידי מינהל התכנון, משרדי הממשלה ורשות מקרקעי ישראל.
אחריות הכנת תוכניות מתאר עירוניות מוטלת על הרשויות המקומיות. עם זאת, המדינה יכולה לסייע בהכנת התוכניות, באמצעות משרד הפנים, משרד האוצר והרשות להתחדשות עירונית. כאשר תוכנית המתאר תהיה מפורטת – כלומר בעלת רמת פירוט מספקת, המאפשרת להבין איזה מבנה ניתן לבנות על הקרקע – לא יהיה צורך בקבלת אישור מוועדת התכנון המחוזית.
איך תוכנית מתאר עירונית פוגשת את האזרח מן השורה?
תוכנית מתאר עירונית פוגשת את האזרח מן השורה בדרכים רבות, החל מהאופן שבו הוא גר, ועד לאופן שבו הוא צורך שירותים בעיר. להלן כמה דוגמאות לדרך שבה תכנית מתאר עירונית פוגשת אותנו, ולמה חשוב לתושבים מעורבים להכיר אותה:
הכרת שוק הנדל"ן מצד התכנון: תושב או אדם שרוצה, למשל, לרכוש או למכור דירה בתל אביב, ירצה לדעת אילו פרויקטים בתל אביב עתידים לקבל אישורי בנייה בטווח הזמן הקצר-בינוני, וגם להכיר מקרוב את הקצאת הקרקעות העירונית. כל המידע הזה נמצא בתוכנית המתאר העירונית של תל אביב.
מיקום מבני ציבור: תוכנית מתאר עירונית קובעת את המיקום של מבני ציבור, כגון גני ילדים, בתי ספר, מרכזים רפואיים ועוד. מיקום מבני ציבור יכול להוות השפעה מכרעת על ההחלטה היכן לגור, היכן לרכוש בית וכדומה.
ייעודי קרקע: תוכנית מתאר עירונית קובעת את ייעודי הקרקע בעיר, כגון מגורים, מסחר, תעסוקה ועוד. ייעודי הקרקע משפיעים על ערך הנכסים בעיר, ועל האופן שבו העיר תיראה בעתיד. כשאנו רוצים לרכוש בית, חשוב לנו להבין כיצד ייראה תמהיל הקרקעות המקיפות אותו.
הוראות בנייה: תוכנית מתאר עירונית קובעת הוראות בנייה, כגון גובה המבנים, צפיפות הבנייה ועוד. הוראות בנייה משפיעות על חזות העיר, ועל איכות החיים של התושבים בכל שכונה ושכונה.
תשתיות: תכנית מתאר עירונית קובעת את פרישת התשתיות בעיר – כבישים, מדרכות, תחבורה ציבורית ועוד. פיזור התשתיות ואיכותן משפיעים על איכות החיים של תושבי העיר.
איתור תוכנית מתאר של העיר שבה אתם מתעניינים הוא פשוט. תוכנית המתאר העירונית מפורסמת באתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בנוסף, ניתן לקבל מידע על תוכנית המתאר העירונית במשרדי העירייה.
לסיכום
תכנית מתאר עירונית היא מסמך חשוב ביותר המשפיע על חיי היום יום של התושב מן השורה. עיון בתוכנית המתאר ייתן לכל אדם מושג ראשוני על הקרקעות בעיר, היכן ניתן לצפות לתנופת בנייה, איפה ייפתח קניון, מתי יפתחו גן ילדים בשכונה וכן הלאה. חשוב להכיר את תוכנית המתאר העירונית של העיר בה אתם גרים או מתכננים לגור בה, על מנת להבין את ההשלכות שלה על איכות החיים שלכם.