השבוע פורסם בערוץ התאגיד, סרטון של העיתונאי שאול אמסטרדמסקי, בו הוא מציג תחזית קודרת לשוק הנדל"ן בישראל. כאשר אני רואה סרטון או מאמר כזה, אני דווקא מתמלא אופטימיות. "הלוואי", אני אומר לעצמי, "שהשוק יירד ואפשר יהיה לרכוש נכסים טובים שערכם יעלה משמעותית בהמשך".
לדבריו של אמסטרדמסקי, מחירי הדירות בישראל בירידה משמעותית – ירידה שכבר מתרחשת בפועל. אלא שלטענתו, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פשוט 'לא ספרה את הנתונים נכון', בעיקר סביב הירידה בביקוש לדירות ללא ממ"ד. דבריו עוררו הדים רבים, אך השאלה היא – האם התחזית הקודרת שלו באמת מבוססת, או שמא מדובר באג'נדה תקשורתית שנועדה להרתיע קונים וליצור פאניקה מיותרת? כמו תמיד, משקיע שמתכנן נכון ולא מאלתר – ירוויח.
אין ספק שהנתונים שאמסטרדמסקי מציג אינם מופרכים. שוק הנדל"ן, כמו כל שוק כלכלי, מושפע מגורמים רבים ונתון לתנודות – עליות וירידות מחירים כנראה היו ויהיו. המיתוס של 'נדל"ן תמיד עולה' אינו מוחלט, וראינו כבר בהיסטוריה גם תקופות של ירידות מחירים. אך מבט מעמיק בסרטוניו הקודמים של אמסטרדמסקי מגלה מגמה עקבית: גם לפני שנה הוא טען שהמחירים יורדים, וגם לפני שמונה שנים התריע שהנדל"ן רגע לפני קריסה. האם התחזיות שלו התגשמו? המציאות מלמדת שוב ושוב שלא.
אמסטרדמסקי עצמו מצהיר כי הוא מתגורר בשכירות כאידיאל, אינו מחזיק בדירות להשקעה ומשקיע אך ורק בשוק ההון – מבחירה אישית. בטון מעט מתנשא הוא מסביר לישראלי הממוצע שמודל ההשקעה שלו בנדל"ן 'כבר לא יעבוד', ושעליו לחפש אפיקים חכמים יותר. אך בחינה מספרית פשוטה מעלה שאלה חשובה: מי באמת הרוויח יותר בעשור וחצי האחרונים? האם זו משפחה שרכשה שתי דירות להשקעה בשנת 2009, או אמסטרדמסקי עם ההשקעות 'החכמות' שלו בבורסה? התשובה ברורה.
שאול ממש פונה לצופים שרכשו דירה להשקעה ומנסה לשכנע אותם שהמצב נפיץ, ובמילים אחרות – רומז שאולי כדאי להם למכור ולשים את הכסף במקום בטוח יותר. ואכן, קיבלתי השבוע לא מעט טלפונים עם שאלות כמו "עדיין כדאי לקנות דירה להשקעה בישראל?", "ראית את הסרטון של אמסטרדמסקי? כדאי לי לרוץ לממש נכסים?".
הכלל שלי בזמנים כאלו מאוד פשוט: אם נהג מונית אומר שזה הזמן לקנות מניות, זהב, ביטקוין או נדל"ן – זה הזמן לברוח. ולהיפך – כשיש חששות וקונים רבים על הגדר, זה הרגע שלי כמשקיע לעשות עסקאות טובות יותר.
עם זאת, נקודה אחת בדבריו בהחלט מדוייקת – סוגיית מבצעי הקבלנים. כיום קבלנים רבים מציעים מבצעי ענק חסרי תקדים, כמו מסלולי תשלומים של 20-80 ואפילו 7-93 (שלמו 7% כעת ואת השאר במסירה). למעשה, הבנקים אינם מאפשרים לקבלנים להוריד מחירים מתחת לשומת הבנק המלווה את הפרוייקט, ולכן הקבלנים פונים ל'קומבינות' מוכרות כמו מתן מטבח או מזגן במתנה, ובעיקר – מימון תקופת הבנייה על חשבונם. הטבות אלה יכולות להגיע בשווי ריאלי של מאות אלפי שקלים! לכאורה, מדובר בהזדמנות יוצאת דופן לרכישת דירה. אך כאן טמונה הבעיה: לצד משקיעים מתוכננים היטב, יהיו מאות זוגות שיגלו בעוד שלוש שנים כי אינם יכולים לעמוד בתשלומים המתוכננים. חלקם ייאלצו להחזיר את הדירה לקבלן, ישלמו קנסות כבדים, ובפועל – רק יפסידו כסף. איזו עוגמת נפש! מי שירוויח מהמודל הזה הם כמובן הקבלנים ובעיקר הבנקים – לא הרוכשים בקצה.
לסיכום, נבואות זעם על קריסת שוק הדיור, תמיד היו וכנראה תמיד יהיו. תקופות של האטה בשוק יוצרות מצד אחד קיפאון, אך מצד שני – גם הזדמנויות משמעותיות למשא ומתן על המחיר. האחריות לקבל החלטות כלכליות שקולות וחכמות היא על כל אחד מאיתנו – בין אם השוק בירידה ובין אם הוא בעלייה. מי שמתכנן בחוכמה, בודק לעומק ולוקח אחריות על עתידו הכלכלי, יוכל להפיק תועלת גם בתקופות של חוסר ודאות. אל תגידו 'יהיה בסדר'; תעבדו בלייצר את 'הבסדר' בשבילכם.